“金秋十月”，这个往年房市销售旺月，今年却也不尽如人意。透过本次珠海官媒在“十一黄金周”举办的珠海市秋季房展，我们就能窥出端倪。零八年对于我们国家来说是灾难年，自然灾害的频繁发生又遇上全球金融、经济危机，国内股市受其影响而大幅下挫，各地房地产市场在经历银根紧缩的政策后，业已精疲力尽了。此时，国家是否会出手救市？采取怎样的救市措施？我们的房地产企业又应如何应对？房地产行业的发展又将朝着怎样的方向前进？一系列疑惑，我们将翘首以待。
周遄飙先生
为此，我们有幸采访到本次珠海房展参展项目“华业临海花园”的开发企业华业投资（集团）有限公司副总裁周遄飙先生，周总就我们所提出的问题总结概括后就国内以及本区域内的房地产市场形式进行了深度的分析。
首先，周总简单介绍了下华业投资集团的情况以及本次参加房展的 “华业临海花园” 的项目情况。华业投资集团是由先前的珠海市汕业房地产开发有限公司、珠海市香洲红星房地产开发有限公司、珠海市和翔物业管理有限公司、珠海金翔投资有限公司以及珠海纯正贸易有限公司共同综合组建成立起来的。房产公司从政府基础建设工程的承包开始，于1998年过度到房地产开发，十多年来，始终秉承“诚信为本，质量至上”的宗旨，专注于每一个项目的开发建设。凭着专业化的团队和精心的组织运作，公司已成功开发了住宅、商用、酒店等多元化的房地产项目，得到了社会的普遍认可和赞誉。项目的规模及档次也随着时间的推移，不断的提升。本次参加房展的“华业临海花园”就属于商住两用的高档社区。项目位于吉大情侣中路，紧临海滨泳场，东临大海，西靠九洲小学，依傍都市商业中心区，周边高尚住宅社区林立，出则通达繁华，入则安逸舒适，享受都市生活全方位。
华业临海销售中心
其总占地2万余平方米，地上建筑面积8.67万平方米，精心打造6栋11-31层高层精品楼宇，建筑分布合理，外型线条流畅，美观的波浪型阳台，宽大的入户花园，错层式六米挑高观景阳台。室内空间功能分布合理，户型设计方正，兼顾干湿、动静，使用功能分区，实用率较高，客厅连通阳台，观景空中花园，形成前庭后院的户型格局。
整个项目在总体布局上也别出心裁，其东西南北依次间隔组成月宫型，从而达到更好的通风效果。小区共608户，从50平米的商务公寓到350平米的复式豪华居所，主力户型为160-200平米的4*2*2+双阳台+入户花园+工人房，数十种户型供各界精英选购。另外社区商业配套齐备完善，有超市、影院、茶座餐厅、美容养生馆等，双层地下车库足以满足业主的需求。
“华业临海花园”园林景观采用立体景观和集中观景布局形式，既满足业主在近处观赏的审美要求，也注重业主在居室中向下俯视的艺术效果。小区园林景观以休闲、生态为一体的现代式风格，设计景观、园林、道路占总用地面积的70%以上，让每一位业主置身于园林风景中，给人以亲、美、雅的温馨享受。
总体来说，我们对“华业临海花园”这个楼盘的质量与品质都是非常有自信的。结合现在的房地产市场的环境和趋势，我们也相信，在不久的将来，“华业临海花园”也能够取得令企业满意的销售业绩。这样的预测也是在分析市场的趋势后而作出的。
就全国的房地产供需关系来看，我个人认为，国内的商品房需求分为三个十年段，第一个十年段是城市化进程的欠帐。目前国家城市化进程大体上以10%-15%左右的速度发展，我们就保守的按照11%来计算，13亿人乘11%就有1.43亿人口，而现在人均住房面积28个平方米，这是2007年的权威数据。从99年开始人均购房面积都是按照1.0-1.3个平方米增长的，那么2008年就应该达到30多平方米，那么1.43亿乘以30就有43亿平方米左右的人口城市化欠帐。其次，目前人口增长自然出生率为12‰，自然死亡率为5.72‰，那么人口自然增长率就有6.28‰，再乘以13亿那么每年出生的人口就有800万，当然些人口大部分在农村，农村人口城市化进程处理，那么对半分应该是比较合理的，那么就有400万乘以30平方米就有1.2亿平方米，十年就有12亿平方米，那么加上前面的43就有55亿平方米的面积缺口。按照2007年商品房竣工面积为5.37亿平方米，刚好十年能够满足要求，这是中国房产进程十年内必须完成的任务。这也是不可回避的刚性需求。
第二个十年段是全国的城乡住宅拥有总量大概在470亿平方米，城镇在107亿平方米，这些房大都是在80年代初期以后逐年通过“房改房”出现的应急房，都是结构差，质量差，面积小，目前都很难满足城市住房的要求，更别说十年后，所以，这些房50%以上都要退市，当第一个十年任务完成后，主要就是完成这些任务了，107个亿的50%也有50个亿，所以我把它划入第二个十年任务。
到了第三个十年段，中国房地产才会进入一个相对平衡的时间，这个时候才会进行房地产的有序开发，主要任务可能就是做有些房产的70年折旧的退市处理了。这样，算起来就有160多个亿的住房总量，除以70每一年大概有2.0亿平方米左右住房需求，市场需求就会大大缩小，只占目前5.37个亿的43%，意味着到那时57%的房产企业就会关闭或转行，这时会出现房地产市场的大洗牌，所以我认为目前有些媒体和个人所说的房地产市场大洗牌是不切实际的。只是有些开发商运气不好，去年的这个时候谁也不会料到今年这样低迷的市场出现，对于那些囤积了很多土地的开发商来说，这恐怕会逼着他们退出。但几年后他们一定会卷土重来，东山再起。所以，我认为，真正的大洗牌局面将会在20年以后出现，而目前的市场还将会是一个群雄逐鹿，百花齐放的局面。与此同时，在房地产行业，即使像万科这样的龙头老大，其市场份额也没占到2%。一个行业里龙头企业如果达到10%，那么他才会吞并许多中小企业，所以目前的房地产市场环境并不会衰退，房地产开发企业也不可能在未来30内隐退。
返回到我们所在的区域——珠海。我们应该看到，珠海拥有着几个有利于房产的经济指标：2008年珠海公布的指标GDP达到886个亿，在珠三角排第八。但人均GDP已经达到6万多，已经排到珠三角的第三，更重要的是这个的增数为15%占到了第二位。这对珠海的房地产是非常有利的；第二个指标是08年社会固定资产投入，343个亿，在珠三角排在第八位，但是增长速度33.4%，排在第三位，也有利于房地产的投资与发展；第三就是珠海的特殊地理位置、优异的人文环境和美丽的自然环境。我们都知道，珠海是个海滨城市，气候怡人，这点也是吸引投资者的亮点。况且，在不久的将来，珠海将引进中航，中油，中海等大型企业，单项投资达400-500亿的大型项目也将落户珠海，这些都将拉动珠海消费与经济的发展，同时也将带动房地产业的发展。日前，珠港澳大桥2010前开工也已成定局，广珠轻轨，广珠城际交通也正在建设中。另外，我注意到一个有趣的事实，在50平方公里内，有三大国际机场的地理位置在世界上也是绝无仅有，而这在珠港澳大桥修建成功后将成为现实。经济的发展以及交通的便利，在加上环境的优美，都给珠海这个房地产市场创造了巨大升值潜力。还有一个最直接利好消息：澳门与珠海将会实行24小时通关。这就意味着给如今澳门拥挤的城市环境释压。这是澳门地产开发商都不想看到，却珠海地产开发商所期待的。现今的澳门与珠海就相当于两个水库，澳门是房价4万元每平方米左右，珠海则1万元每平方米左右，一旦开关，实现平衡，澳门关口降一万元每平方米，珠海关口升一万元每平方米是有可能的。因为我们知道澳门土地资源稀缺，如果专门发展旅游、博彩业，而把珠海关口作为澳门的商住小区，这更有利于澳门经济发展，当然这些只有国家才能决定，但是我相信，国家中央政府能看到这些，迟早会有这么一天能到来，一旦到这一天，珠海的城市性格甚至都可能改变，珠海不紧不慢的楼市甚至会发生井喷。
所以，我们有足够坚定的信心支持珠海的房地产市场，我们也足够坚定自信于我们所开发的“华业临海花园”项目，给广大业主客户满意的回报。
