跟北京、上海、深圳等全国一线城市乃至整个珠三角遭遇的“寒冷”相比，也许珠海的楼市真的只能用“淡静”来形容。媒体报道的数据显示，1～6月，全国大多数城市楼盘成交量已经出现了“腰斩”。以上海为例，去年上半年月均成交面积为174万平方米，而今年上半年，月均成交面积仅为86万平方米，同比下跌50%。今年6月份的成交数据同时显示，上海成交量约为100.9万平方米，与去年同期相比，成交量更是下滑62%；北京成交量约为134万平方米，同比下滑12%；重庆成交量为69.48万平方米，同比下滑39%。

反观珠海，不光上半年新建商品房总体成交量与去年同期相比略涨，6月份香洲区预购均价更是高达11157元/平方米，超过去年任何一个月份。

珠海上半年楼市温度尚在

珠海市统计局近日公布了珠海今年6月份的各项楼市数据，其中全市新建商品房交易价格为6678元／平方米，比上月的5105元增长30.83%，香洲区增长幅度最大，由7324元／平方米，上涨至8932元，增长21.96%．预购更是从7801元／平方米上涨到11157元／平方米，增了43.02%。

但是在交易面积上，香洲、斗门与金湾都有大幅下降。全市6月交易面积为243522平方米，环比下降42.21%，其中，香洲区下降28.57%，斗门下降31.61%，，金湾更是下降85.52%；二手房方面，与一手情况相似，6月价格都有上升，但是销售面积却不容乐观。全市6月，二手房交易价格为3674元／平方米，比5月涨了58.72%，销售面积仅为63092平方米，下降53.17%。由于有5月赶搭“购房入户”末班车提前透支放量的关系，6月份成交量虽环比下降明显，但是同比仍在正常范围内。

将考察时限拉长更能说明问题，2008年上半年新建商品房成交量合计为1599869平方米，而2007年全年共计3628559平方米，其中上半年为1574649平方米。2008年上半年珠海楼市虽然普遍反映“淡静”，但是仍然实现了新房成交量同比微增1.6%（具体数据见“数字看楼市”图表），只是上半年266644平方米／月的消化速度与2007年全年的302379平方米／月相比有所回落，但是考虑到去年下半年珠海楼市与全国一起经历了“狂飙突进”，这种回调尚在情理之中。

而广东省房协公布的《2008年上半年广东房地产市场分析报告》显示，今年上半年广东商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降2.035%，从价格来看，上半年商品房均价是每平方米5864元，同比微降0.39%，环比下降0.51%，基本回落到去年同期水平。其中，商品住宅均价每平方米5711元，同比增长2.77%，环比下降0.12%。

珠海楼市并未如广深楼市一般出现成交量乃至价格的“大起大落”，从官方数据来看，珠海楼市温度尚在。

百日剧变已“悄然发生”

3月22日，潘石屹抛出了爆炸性的“百日剧变论”，他在博客中说道：“3月20日发生的恒da IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”而7月3日，他承认：“＇剧变＇已经发生，并且情况比预估的还要坏。”

如果说上半年珠海楼市温度尚在的话，对于开发商来说，下半年珠海楼市的情况并不能盲目乐观。虽然整体而言，珠海楼市没有发生大起大落，但是并不等于作为个体的发展商情况没有发生变化，不易察觉的“量变”正在酝酿着“质变”的发生。

珠海本土的一些中小发展商确实经历着“资金链”几欲断裂，卖股权、卖项目的事件正在发生，而另一些在对市场“看不懂”的情况下，则选择了悄然退出或者不再拿地逐渐淡出。与之相对的，外来过江龙非但没有“紧缩”，反而在加速进入扩张，一些前期进入的外来品牌开发商在土地市场上加紧拿地有所斩获，而全国性的地产大鳄以及实力央企如绿地、中冶等相继通过资本输出、控股合作等曲线进入珠海市场；而在珠海本土，具有资金、管理实力的“外行”们，开始在市场上掀起波澜：格力正式重新回归地产行业，格力地产借壳上市，资产重组方案已经获得证监会批准，威斯曼等服装企业进入项目开发，九洲等以食品为主的企业也在积极推进项目……

新进力量加上在珠海经营有日的和记黄埔等老牌港资，到年底的时候，珠海市民会赫然发现，无论是本土还是外地，不管是“外行”还是“老本行”，珠海的房地产行业已经充斥着上市公司和准上市公司们，而且其中不乏大盘蓝筹。

随着“保、招、万、金”四大房地产上市公司，以及“中字头”的中海、中信、中冶、中铁等，加上本土已经上市或去年今年借壳成功的华发、格力、中珠、世荣的推盘，珠海的房地产格局已然“改天换日”，而房地产市场的“游戏规则”也将被重新制定。

全国以及区域性上市公司的开发以及营销，除了针对珠海市场，受其整体计划的影响将明显得多，可以预见，从今年下半年开始，珠海市场“独立度”将逐步降低，对于宏观经济得“灵敏度”将进一步提高，与全国及周边市场联动将进一步加强。

在奥运后喘息未定的九、十月份，上市及准上市公司们为年度业绩所进行的冲刺当中，这种影响或将正式凸显出来。

年底或现“拐点”

7月初，四大证券报集体“从紧”的“舆论导向”曾让股市再次暴跌，目前来看，针对房地产业的“从紧”政策并没有明显放松的迹象。

有业内人士表示：“如果从紧的货币政策持续的话，那么全国房地产价格涨速会继续放缓，直到拐点出现，预计拐点在年底就可能出现。”一线城市的房价具有标杆作用，一旦一线城市房价出现集体性下跌，那么很快会引发整体房地产市场的恐慌下跌。由于二线及以下城市的房价波动率更大，因此二线及以下城市房价的迅速大幅下跌就必然会造成房价拐点的提前出现。

珠海楼市目前面临的形势，与2005年具有很大差异性。有业内人士指出：2005年“新老国八条”出台时，全国其它区域都在抱怨“上海感冒，全国吃药”，因为2004年主要是以上海为代表的长三角地区房价涨幅过大；而眼下的情形是全国楼市整体向下调整，近几个月一二线城市住宅成交量同比去年普遍缩量四到五成，珠三角地区房价下跌明显。在全国其它区域皆跌的大势之下，珠海想继续保持“一枝独秀”，具有相当大的难度。从宏观面分析，差异就更大了。2005年国内经济仍处于上行阶段，通货膨胀保持在正常的低水平，虽然已经开始收紧“银根”，但没有实行从紧的货币政策，国际上很多发达国家的楼市一片繁荣。经历了2007年的高点后，目前国内经济明显开始下行，CPI持续在8%上下高位徘徊，国际上美国次贷危机依然持续，甚至已拖累今年世界经济的增速。

房地产市场并非“天外飞地”，国外经验表明，在宏观经济上升期，房地产市场往往先回暖，在宏观经济下行期，则有所滞后。若真如许多经济学家所言，本轮宏观经济繁荣顶点是2007年，其后将步入下行轨道，那么本轮楼市调整，短期内将很难结束，这将是一场持续2-3年的中期“战争”。

在冷清的市场上，等得起的只有买家。虽然从去年底楼市变冷开始，珠海的住宅开发投资累计增速就一路走低，但是从去年起累积的开发量相比正常年份的平均水平却有大幅提高，即使是累计增速的低点，其绝对值仍然不少，而这些，都将在今年底、明年转变为现实的推盘。

对于开发商来说，同时大量推盘，比的就是速度，就像那个古老的故事中所说，同样被老虎追，不一定要跑过老虎，比别人跑得快就行。在2007年底，万科就曾以“降价风”赢得了市场的认可。而在广东、成都、北京等地纷纷促销降价之后，近日，其在上海销售的楼盘“万科中林苑”再一次率先降价，这一降撕开了“上海房价不跌”的口子。房地产业“带头大哥”演绎的就是这个故事。