2007年十一月，是楼市格局生变的分水岭，2008年已经过去五个月，2008年楼市进入理性的调整、在供大于求的大格局和市场回归理性需求的的前景下，2008年楼市发展更加缓慢，整体楼市的销售周期放慢加长的趋势非常明显，一部分的大中城市将进入萧条期，市场由观望转为长期调整性发展期。大环境下，楼市在调整的趋势下回暖漫长。
拐点论、回暖说各执一词，都是片面的说法。但必须承认，楼市在2007年底至今，是急转直下了，楼市成交面积同比去年同期的差距多个城市均出现40%左右的跌幅，可以看出，市场跟去年、前年相比已不可相提并论，也不具有可比性。在这里我要说，为什么2008年楼市会出现低微？
我们必须要认识到，2007年中国楼市、尤其是珠三角楼市，2007年是整体楼市10多年来发展的巅峰期。有两个特征可以说明：一个是楼价飙升、一个是地价疯狂。在资本的诱惑下，2007年住房建设规模空前，楼价被炒家一炒再炒，2006-2007年积累的泡沫在2007年底，在政府的干预下被挡下，其实上政府动用了看得见的这只手对楼市进行干预是及时的。2007年的楼市是非理性的，楼价被炒家炒高，房地产投资扩张过快，市场一片功利。2007年其实就是中国楼市持续13年来的一个周期分界点，发展达到了市场承受的极限，目前的楼市日益趋于理性，在于2005－2007年楼市的非理性发展，目前的楼市它处于一个低位的平衡点，以抑制楼市过快的增长。
楼市格局生变，是房地产投资过快、投资商盲目追求利润资本从而对市场进行扩张的必然结果。2008年的今天，楼市面临价量齐跌，市场回归理性诉求的声音不断放大，目前产业的主要矛盾是：房地产投资扩张过快同绝大部分中低阶层群体的实际购买力之间的矛盾。市场供大于求、国家宏观调控力度明显奏效，炒作资本得到有效揭制、一些城市因产业结构的调整造成外来人口的减幅、楼市购买力随着前几年的不断递增在楼市不景气的情况下出现了缩减、尤其在CPI不断攀升，中低层消费体系无法支持起这个庞大的一个资本市场，市场下一步必须回到理性发展这样一个调整性的阶段。
就目前对楼市的解读，我想说一下当前国外的环境，美国房价当前正经历40年来最大的跌幅，价量大跌；英国楼价已连跌7个月。大环境影响下多个欧洲国家的楼市均出现下跌。
在国内，楼市在央行坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长一系列调控下，全国整体楼市发展趋于缓和，房地产行业过快增长得到缓解，政策影响下，出现开发商资金断链、几个月以来，全国土地流拍超过40宗，反复招标、挂牌的地块越来越多，国家调控力度的加大，基本上制约到了目前房地产泡沫的上升。从国家宏观政策上讲，中国政府对楼市发展的防风险意识在借鉴国外楼市泡沫的经验方面得到加强，国家在防止银行借贷的信贷风险以及防止房地产泡沫引发金融危机所表现的姿态看出，预计08年下半年后，国家宏观调节的力度不但不会松绑，我认为反而会进一步加大，作为行政调控手段需要巩固政策的。
三月来了，四月过去了，五月也到来了，大环境下，珠三角楼市顿然告急。深圳、广州、东莞、惠州、珠海、中山、多个城市的楼市全面告急！
深圳楼价继续下探，五一期间均价在万元以下，深圳春交会上虽然人头涌涌，但是成交却并未出现传说中的“井喷”， 深圳一手住宅4月份均价较3月下跌12%，至11927元/平方米，相当于去年5月之前的均价水平。
广州一手住宅均价也跌破了万元，接近9000元/平方米，跌幅为15个百分点，惠州楼市一季度前两月的成交才187套，陷入低谷。进入五月份，惠州的房价已经回到2年前的水平。
从东莞市建设规划局公布的数据可以看出，08年商品房总供应土地量为920.8万㎡，09年商品房土地供应为605.6万㎡，未来东莞商品房的供应量合计08，09年约供应2448.57万㎡，可见08年之后东莞商品住房供应是十分巨大的。在深圳投资客退场和一大批制造业因为产业结构的调整开始转移，东莞的楼市泡沫慢慢凸现，预计未来的空置率会更高，市场去化压力比任何珠三角城市都大。
珠海：量减价跌，泡沫被挤不因居住环境与交通的利好而留情，珠海楼价逐步回归理性
2008年第一季度，珠海市一、二手楼市量减价跌。其中，1-3月一手住宅的交易量分别为：32.23万平方米、20.18万平方米、18.58万平方米，环比分别下降：7.5%、37.4%、7.9%。不过，与其珠三角另外几个城市相比，珠海一手住宅的价格调整相对迟缓， 2月份冲上7161元/平方米的高位后，在3月份报复性下跌至6384元/平方米，环比跌幅达10.9%。
长远地看，珠海楼市发展的利好条件得益于良好的居住条件和港珠澳大桥、广珠铁路的兴的利好。在宏观调控大背景下的珠海楼市短期调整不可避免，泡沫被挤不因居住环境与交通的利好而留情，之前积累的楼价泡沫以及楼市的过热需求都会被这一轮声势浩大的调控挤出。
中山：楼市繁荣过后，初现消退期
在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。进入4月份，中山的楼价持续下降，城区销售套数比3月跌17%、成交面积下跌20%；镇区住宅成交下跌5%，得益于中山南部靠近珠海镇区的支撑不至于大幅度下滑。4月份中山楼市跟去年同期相比中山城区住宅跟镇区分别下降62%和29%，楼市在繁荣期过后已经迈进了消退期，中山楼市将持续走向低迷。
按照目前各中大城市楼市区的发展趋势，对投资商来说，2008年的楼市前景并不乐观，一是央行实行货币从紧政策，对房地产的信贷进一步收紧、4月份国税总局出台所得税预缴新规，此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，按照25%的企业所得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税，这对于当前资金较为紧张的房地产企业来说是一个打击。二是供大于求的市场使投资风险加大，资本利润在当前环境下大幅减少。当前楼市格局，开发商通过降价调整是必然的趋势，但价格探底的深度尚有待市场观察，对购房者来说，他们愿意选择观望，绝大部分的中低阶层仍然难以承受目前的楼价，他们什么时候才出手？他们等的就是市场进入到探底的阶段，当前供大于求的市场事实，使到他们在购房的时候将有更多的选择空间。
在买与卖的博弈之间，潜在购房需求的客户是等，等什么？等楼价探索到底部；开发商则应主动求变，开发商无非是加强市场营销力度，除了在营销方面把产品介绍出去，把客户带回来，我认为在营销过程中如何取信消费者则更为重要。在商言商，营销是市场的一种重要的手段，销售服务、开发企业信誉度的加强势在必行。楼市繁荣的时期，时势造就了这个行业的很多人员，呈现了很多房地产英雄，目前的房地产进入营销时代却是任重道远，这已经不是一个英雄的时代。
在最后，我必须建议一些想介入房地产开发的企业，房地产在中国固然有暴利，但不要盲目开发，2008年后中国房地产投资风险加大，投资商应当把剩余资金分散到其他行业。当前楼市格局出现变化的局势下，随着国家宏观政策力度的加大，暴利时代受到诸多因素的制约，将一去不复，无论大环境下的楼市还是珠三角楼市，已经进入到了理性的“平缓”发展期。虽然目前全国的楼市格局很残酷，但楼市回归理性发展无论是对中产阶层的消费还是对国家经济的稳定发展都是有利的，楼市当前经历的阵痛是开发企业的盲目扩张同绝大一部份中低阶层市民无法消费起这个市场两者之间矛盾的必然结果，也是楼市发展周期的客观体现。
