降价卖房加速资金回笼

在上述情况下，房地产商开始想方设法加快现房销售速度，以快速回笼资金缓解资金压力，万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时，市场的反应多为反对和嘲讽，但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

银行贷款风险调查

预期房价跌幅30%以内

虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观，但不可否认的是，宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求；楼市泡沫被稀释后，房价开始下跌；央行不断加息，购房者普遍采取持币观望态度；存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限，个人房贷增速放缓。 [揭秘房企引资内幕]

多重作用下，房地产商资金回笼变少变慢，新的开发贷款又愈加难以获得，资金链逐渐绷紧，部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势，甚至一些原本实力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期，各地银监部门对中外资银行加紧了房贷的检查和调查，正是要对房贷业务进行摸底了解。

翻查历史数据可看到，我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2003年至2007年，而2005年至2007年是我国房价上涨最快的阶段。可以说，一旦房价出现迅速下行，开发商用于抵债的土地和其他资产，面临着价格下行的巨大风险。若对这些不良资产进行市场处置，房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提的减值准备，会对银行当期利润造成影响。

从2007年年报来看，各银行预期抵债资产中的房地产资产可能面临价格下行而计提的损失准备普遍处于30%以下，显示大多数银行对房地产价格下降幅度的预测在30%之内。而一旦房产价格下行超过这一幅度，银行计提的损失准备则需要增加，从而导致抵债资产净值下降。这些对于上市银行股价而言，影响尤其直接。

不过，银监系统一位负责人告诉记者，由于政策限制，银行贷款不能过于集中在某一行业，因此即便某一行业整体不景气，也不至于对银行的整体资产质量造成太大的影响。从各上市银行2007年年报来看，房地产贷款占各银行公司贷款比例大致为10%左右，最高的约为16%，其中按揭贷款的占比又高于开发贷款。

此外，除了要求满足住宅项目35%、商业项目50%的自有资金比例外，银行还要求开发商办理土地和在建工程抵押，抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在项目销售收入的测算方面，对贷款本息的覆盖率要达到150%甚至200%。因此，即使开发贷款出现不良，银行保障系数仍然较高。