当前，珠海多数楼盘打折优惠，老百姓却依然持币观望，该买还是再等等？开发商到底心态如何？银行紧缩银根的信号是否动摇？楼市何时呈现明朗态势？
本期《财经三言堂》嘉宾认为，今年第一季度办理购房贷款的比去年同期少了许多；珠海“购房入户”政策取消后，短期内对楼市具有一定考验；主城区除前山外的好房子应该是不愁卖的，大规模降价的几率还是比较小；５、６月份是很关键的时间段，当前开发商和老百姓都在互相试探，届时该降的会降，该买的会买。
关键词：市场松动
楼市销售终于放缓
唐铁军：去年１２月份开始，王石首先抛出“拐点”论，随后市场上出现“挺涨派”和“挺拐派”，北京、上海、广州等城市楼盘开始降价，之后波及许多二线城市。但当时，珠海市场的抗跌能力还是很强，价格依然坚挺。最近一段时间，珠海楼市终于松动，不少楼盘纷纷抛出“和谐价”、“最高让利”等降价促销手段来吸引购房者，这或许可以看出，当前珠海楼市已经由去年１０月份之前的卖方市场，逐渐向当前的买方市场转变。
刘振华：去年１０月份前，不管哪个楼盘开盘都可能出现“一抢而空”的盛况，但是，当前市场终于回归平静，每个楼盘的销售量差不多控制在每个月２０套－３０套之间，当前的销售速度让珠海许多开发商感觉不适应。其实，这样的销售量在许多内地城市是很正常、很理想的，市场不可能一直处于一种很亢奋的状态，合理的波动属于正常。
王卫萍：在平时的业务办理中，我们的确感觉到，今年第一季度办理购房贷款的比去年同期少了许多，许多老百姓都在持币观望。
关键词：资金压力
3成开发商资金断链
王立萍：央行银根从紧货币政策不放松，但是从紧货币政策并不意味着只是减少货币供应量，主要是放款增长幅度放缓，步伐相对稳健。目前，对于房地产项目投资贷款的放量还是十分有限，门槛也相对较高，许多开发商在现阶段都很难贷到款。
唐铁军：多数开发商热情高涨参加报业房展，最近地产广告也大量增加。这种改变的背后是开发商心态的变化，销售不理想，价格回归理性，外资流向房地产市场被卡断，银行贷款难……目前开发商资金的压力日益暴露，因此许多开发商为了尽快回笼资金，只能通过促销手段来实现销售的回升。当前形势下，珠海大概有３０％开发商的资金面临断链，日子不好过。
刘振华：今年，珠海楼市将进入盘整阶段，开发商的营销压力更加凸显，特别是珠海“购房入户”政策取消后，短期内对楼市将具有一定考验。
关键词：蓄势待购
刚性需求十分大
唐铁军：目前，珠海市民的持币待购情绪十分浓重。华南名宇首次以“和谐价”推出数十套山景单位回馈客户，均价在８０００多元／平方米，一经推出，马上就被抢光；前山的城市主场定价相对理性，６０００多元／平方米，因为现在在主城区能买到６字打头的新房已经比登天还难，因此该楼盘也受到热捧。这一切都说明，珠海市场的刚性需求还十分巨大，老百姓现在个个都捂着钱袋，蓄势待发准备出手，但又想再等等。
刘振华：本月，凤凰山一号推出６５套海景别墅单位，一个星期内９５％以上签订了认购合同，连排别墅１２０００元／平方米—１４０００元／平方米的均价，性价比较高受到市场的认同，同样华发世纪城、万科金域蓝湾这两个月的销售量也是十分可观。因此在当前形势下，只要价格合理，品质优良，市场反应是十分热烈的。
关键词：短期行情
个别区域楼盘可能降价
唐铁军：从１９９７年至２００３年，珠海的房价始终平均控制在３０００多元／平方米，７年从来没有改变过；随着旧村改造项目的推进，珠海房地产项目的整体水平实现了升级换代，小区配套逐渐完善，绿化景观也大为改观，这样的开发建设成本比此前大大增加；同时主城区商业用地基准价大幅上升，土地成本大约要占到楼价的３０％以上；另外，设计、营销、税费等也数目可观，因此开发商的利润率最多就在２０％左右。
这样的成本压力，加上当前市场的刚性需求，我认为珠海主城区楼价维持在８０００元／平方米—９０００元／平方米的价格区间是比较合理的，但是因为很多老百姓还对数年前的三四千元留有幻想，因此都认为现在的房价虚高。
刘振华：珠海近年的人口增长速度加快，从２００３年到２００６年，珠海户籍人口增长了３．０８％，高于周边地区１％左右的户籍人口增长率。因此，接下来对市场而言，需求应该同步上升，长远来看，房价不可能会出现整体下跌。但是，在短期内，缘于开发商资金压力、市民的观望情绪，加上购房入户政策的停止等原因，珠海个别区域个别楼盘可能会出现不同程度降价，比如金湾、斗门或前山等片区，但主城区除前山外的好房子应该是不愁卖的，大规模降价的几率还是比较小。
关键词：关键月份
赶紧买房还是再等等
唐铁军：５月份，远大美域、每一间、仁恒星园、格力广场等大盘、名盘都将陆续上市，届时市民的选择空间相对较多，加上许多开发商在定价上将相对理性，肯定也有一定的打折优惠力度，因此这个时候买房不失为好时机。
王立萍：下半年，银行的放贷应该更加收紧，按照以往经验，一般贷款额度都在上半年完成较大比例，因此很多开发商下半年可能会更加感觉到资金的压力；但也有说法是，股市近期不是十分稳定，预计接下来会有大量的资金逃离股市进入房地产市场，说不定也可能拉动房价走高，市场谁也说不准。
唐铁军：可能到时，部分开发商会适当地拿出一定比例的单位出来打折，但这样的比例肯定很小、很有限。
刘振华：老百姓持币待购的最主要原因在于局势尚未明朗，５、６月份是很关键的时间段，当前开发商和老百姓都在互相试探，再过两三个月时间态势将明朗化，该降的会降，该买的会买。总之，市民置业、投资还是应该谨慎。
