探讨政策：“执行是一个漫长的过程”
刚见到小记，俸总侃侃而谈，同小记探讨了近期一系列关于房地产的政策。
“前段时间，温家宝总理重点提出了经济实用房面对的是中产阶级。未来，经济实用房、年租房、两限房（限地、限价）、中小户型楼房、中低价位住房将会占中国所有楼房的70%。
执行永远是一个漫长的过程。现在，全国年租房的比例不到0.5%，而我国有20%～30%的中低收入者，国家投入的费用远远不够。虽然中央政府和地方政府已经开始加大力度来执行，但是，受到各种因素的影响，这个目标的实现还是很漫长的。”
商海沉浮，智勇人生
俸智勇，广西桂林人，1992年毕业于广西工艺美术学校。就在这一年，他背着书包，离开了国家分配的单位，怀着对特区无限憧憬，一个人踏上了通往珠海的路。
初到珠海，人生地不熟，这个城市给他留下的第一印象就是诧异：特区并没有想象中的繁荣，甚至，那时的珠海，很多地方还是农村。
尽管如此，他并没有放弃留下来发展的希望，因为他坚信，终有一天，珠海会繁荣昌盛的。
“曾在广告公司奋斗过，也在当时的有名的东大集团、金山集团工作过，一路走来，辛酸困苦，永远都只有自己懂。”提起往事，俸总的表情平淡如水。
1997，他拿出所有的积蓄开了一家工艺品公司，公司的规模比较大，请了百十号员工，专做应节的产品，产品出口到欧美国家。但是由于缺少管理经验，和对工艺品行业性质的了解不深，俸总经历了一次失败。
关闭工厂，这是俸总一生中最失落的时候，他没有一蹶不振，而是冷静挖掘失败原因，考察投资市场。
2000年，俸总远赴重庆，2002年，他再一次来到了珠海，来到了安城顾问有限公司，延续了他在珠海的梦。
第一次，智解交通、门槛双难题
谈到自己的第一次操作的楼盘，俸总脸上散发了一种自豪的感觉：“1997年初，也就是我刚进入金山集团的那一年。珠海的房地产市场还是处在低迷状态，房价低，开发商的资金不足，对回笼的要求却很高。在这些重重障碍下，我还是接了一个在坦洲开发的楼盘。为此，我先从产品入手，做好产品定位和确立客户群，最后确立用低价吸引客户，以珠海居民为客户群，以中小户型为主。然后，在确立方案后，我们完善了小区内的配套设施，例如有篮球场、公园、烧烤场等悠闲娱乐场所。不过，做好这些还是不够的，楼盘的宣传还是很重要的。当时，楼盘的广告语是：少上一次馆子，可供一套房。这个广告语可以让所有人都明白，在这里，供一套房并不难。除了宣传口号，还有一系列的推广活动，最成功的是，我们跟珠海市政府合作，对当年的十佳外来工每人奖一套房，这个举措震惊了珠海，很多媒体争相报导这个事情，在此同时，也为楼盘做了免费的宣传。结果不负众望，金山城取得了良好的销售业绩。”
第一次操作楼盘就取得骄人的成绩？小记怀着一丝疑惑：“俸总，难道你在这次操盘中没遇到困难吗？”
俸总摇了摇头：“怎么可能没困难呢？那时的珠海人对坦洲有偏见，两大难题横在面前：一是交通不便，当时坦洲到珠海要经过收费站，而珠海没有公交车直达坦洲，所以，客户来往两地很不方便。为此，我主动联系坦洲镇政府，要求取消收费站，经过一年的协商，收费站终于被取消了。同时，我联系了当时同样在正在坦洲开发另一个社区的负责人，决定两大社区合作，要求珠海的公交车能直达坦洲。最终，公交车公司考虑到这样可以提高公司业绩，决定开通珠海直达坦洲的公交车。
二是消费受众群的问题，为了解决这个问题，我实行了两个办法降低消费者的门槛。第一是跟建设银行合作，推迟了按揭的年限。第二跟银行联合，发展商放钱到银行，省去了客户找担保人的麻烦，因为那时珠海人到中山买房，是要有珠海本地人做担保的，这样一来，销路逐渐就打开了。”
“拐点还没到！”
12月初，中国著名战略咨询策划家王志纲认为“拐点快要到了”，“全国的房地产业和股市的泡沫将面临一次大打击。”对于王志纲的观点，俸总认为是过于武断的观点。
俸总从两点来阐述自己的观点：
一、所谓拐点，是因为新政出台，很多人都处观望态度，而政府利用媒体的导向，让普通老百姓都认为拐点真的快要到了。
在中国，房地产市场还是一个供需不平衡的市场。其实在2005年开始，房价就开始暴涨，这些都是80后的购房热潮开始了。80后作为中国最多人的一代，他们已经开始有能力买房成家了，而中国的土地数量是不变的，加上近年来保护耕地的政策，可居住面积越来越少，这个现实在短期内是不可能改变的，这个高峰最少持续十年。
二、人民币升值了，大量外资进入，老百姓觉得钱放在银行是贬值的，投资股票风险又太大，所以，越来越多的人购房置业投资。
温家宝总理在最新报告里指出：让全中国人懂得中国的国情。
事实上，在各种问题下，想改变这些现状是不可能的。城市化进程的加快，储备用房的需求量是很大的。但就全国范围来讲，土地价格不断上涨，物价、建筑材料价格的提高，房价在短期内降低是不可能的。
三、政策的颁布针对的是投机者。中国近几年，无论是房价还是股票，发展的速度惊人，已经到了不正常地步，政府颁布的政策是用来打击投机者，控制房价稳定健康发展。最终，房价会随着政府的调控温和稳定地发展。
所以说，“拐点”在短期内到来是不可能的。
宏观调控要向新加坡学习经验
对于中原地产施永清11月28日来珠海演讲时，曾说过“价格改变人口结构和比例”，“珠海的房子只建给有能力的人住”的观点，俸总觉得有一定道理，但是，他并不赞同这一说法。
“价格改变人口结构和比例”是出现在完全市场化的情况下，在中国特色社会主义的市场经济条件下，政府会进行宏观调控，房子不仅有能力的人能住，中下阶层的人会通过政府的帮助下同样有房子可住。
中国大陆要进行宏观调控，可以向新加坡、香港学习如何规范、执行、监督经济实用房。在新加坡，有85%是经济实用房，对于经济实用房的管理是非常严格的，一旦触犯法律，将会监禁。要在这么严厉的打击力度好，才能更好地管理经济实用房的使用。“
“策划不等于拍脑袋”
社会上常常有种偏见，认为策划就是就是拍脑袋，认为珠海的房地产策划公司是哄抬房价的罪魁祸手。对于这些偏见，俸总一笑而过，平静而又耐心地谈起行业的性质。
“作为一个做策划的人，普遍老百姓都不了解这个行业，加上本土发展商的素质不高，服务行业竞争大，市场管理不够规范，策划公司的门槛又低，这些因素，使社会产生了偏见。
但是策划是科学的，并不是什么拍脑袋。一间好的策划公司，能提升发展商的品牌意识，而一个房地产项目成功的关键要素是发展商的品牌意识，开发实力、能力、执行力和产品的创新能力。在策划公司的协助下，发展商把产品提高一个高度。就这样，在越来越多的楼盘提高一个高度时，珠海的房地产不是也提高了一个高度吗？
策划公司是让客户和发展商达到一个双赢的地步。做好一个策划，需要调查同类产品的优缺点和消费者的需要、并且进行一系列的对比、研究、分析。这些过程都是从消费者角度出发的，而这些资料最终是会提供给发展商作为参考，让发展商的产品更好地满足消费者的需要。”
记者手记
“打着赤脚，走在碎石上”这是俸总把自己在房地产行业的比喻。
回忆多年在珠海的走过一段又一段不平凡的路，俸总对珠海的热爱从来没有减却。俸总相信，未来，轻轨的使用、港珠澳大桥的落成，珠海将呈现出一副安定繁荣的景象。
