珠海地处北回归线以南的珠海属亚热带季风区域。常年日照富足、雨水充沛，年平均气温22.4℃、平均降雨量1700—2300毫米，空气平均相对温度为79%。湿润温暖的自然环境使珠海处处绿荫葱笼，月月鲜花盛开。 珠海位于珠江入海口伶仃洋的西侧，是一座江海交汇、水网交错的花园式的海滨旅游城市。全市总计7660平方千米的区域中海洋的面积占了约八成，达6030 平方千米。在这辽阔的海域上，环抱着珠江口东西岸的珠海、深圳、香港、澳门的海域，珍珠般地撒落着146个翠绿的海岛，传说珠海的名字由此而来。 珠海的历史沿革： 发掘的文物证明，上溯至四五千年前的新石器时代，就有先民在这块土地上繁衍生息。唐代至德二年（公元757年）设立香山镇，属东莞县管辖；北宋设香山镇，产盐，是个盐场，故又名香山场；南宋绍兴二十二年（公元1152年）划南海、番禺、新会、东莞四县濒海之地为一体，设香山县；1953年与原属中山、宝安（今深圳）等县的万山群岛、三灶岛、担杆列岛等合并设立珠海县；1979年撤县改市；1980年建立经济特区。 珠海行政区划： 珠海市下设香洲区、斗门区、金湾区,市人民政府驻香洲区。截至2001年底，全市常住人口为125.28万人，其中户籍人口为75.93万人。 珠海的资源区位： 自然资源得天独厚，区位优势崭露尖角 从上个世纪九十年代初，珠海在“中国旅游胜地四十佳”的评选中，唯一以整个城市作为景区入选以来的近十年间，珠海先后获得了国家园林绿化城市、国家生态环保模范城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市等殊荣。在全国新闻媒体对国内知名大中城市特色的评比中，珠海市获得了“最浪漫城市”的称谓。1998年，联合国还授予珠海为“国际改善居住环境最佳范例奖”，使珠海成为闻名中外的“最适合人类居住的地方”。正式启动一年的珠海政府“135”计划在2007年发挥出自己的效应——海滨山水魅力开始进一步凸显。在“一年见美，三年变优，五年显特”的计划中，珠海将在今年年底看到相当明显的变化，实际上，每一个在珠海生活的人现在就已经感受到“见美”所带来的好处。 珠海的交通情况： 交通网络完善，基建利好不断 广东第一条城际快速轨道交通线——广珠城际快速轨道线已在珠海动工，预计到２０２０年后城际快速轨道交通系统将连通珠三角９个地级以上的城市； 广珠西线高速公路二期工程于是继京珠高速公路广珠段之后，又一条从广州通往珠海特区的交通要道，是广州、中山、佛山、珠海等城市间的“快速走廊”； 粤西沿海高速公路珠海段已于２００５年１２月２８日正式竣工通车。至此，广东省基本形成了以广州为中心向外辐射的高速公路网络，为推进“泛珠三角”经济合作与发展打下坚实的基础； 与此同时，“港珠澳大桥”已定下落脚点，前期可行性研究进展顺利，“一桥两轨”变成现实，将把珠海纳入香港３０分钟车程范围内； 营造“同振共荣珠三角快速经济圈”一直是珠三角与港澳之间多年的梦想，在新的珠港澳大桥规划中，一桥横贯东西，连贯三地。未来大桥建成，在路桥交通网络的规划建设牵引作用下，粤港澳周边100多个城镇将纳入同一个“3小时车程辐射圈”内，届时150亿港元的大桥将使香港、澳门、珠海、深圳等地之间的车程都大大缩短。珠三角有望在大桥建成后，成功打造一个“3小时经济圈”。 同时，广珠铁路的复工、江珠高速、西部沿海高速的新近通车、澳太高速的加紧修建等重大交通设施的建设动作，无一不成为激活珠海“内在魅力”的动力，更是珠海楼市后市持续发展的核心推力。 随着这些交通基础设施的兴建，珠海与港澳和珠三角城市的商贸往来逐渐加强，将基本形成区域性都市交通圈，区位角色也将有质的变化，经济总量、城市职能都将有质的飞跃。 珠海的经济环境： 经济发展日渐迅猛，投资环境日趋成熟 １ 经济持续走强，消费平稳增长 近五年来，珠海国民经济保持着平稳快速发展的趋势，２００２－２００６年ＧＤＰ总量环比增长率均保持在１５％以上，尤其是２００６年较２００５年增长速度高达１８％，２００７年珠海经济在增长幅度和增长速度上都相对较大。 珠海城市经济运行态势良好，社会消费能力强，随着近年来经济建设快速发展，工业化进程加快。 ２ 城市定位清晰，居住价值提升 国务院审定的《珠海市城市总体规划（２００１-２０２０）》中，将珠海定位为“国家的经济特区，珠江西岸中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地”，与广州、深圳并列为“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一轮重大交通基础建设的时机，把握国际产业转移带来的机遇，提出“走新型工业化道路”的“工业强市”策略和“工业西进城市西拓”和“东西双城”发展布局；提出建设最富魅力、最宜人居、最适创业的城市发展理念。 随着珠海城市定位的清晰和众多对珠海有重要影响的经济项目逐一上轨，在新的方针指导下，政府的发展战略将得到实质上的落实，珠海经济发展有望进入新一轮发展空间。 珠海的地产市场： 行业信心指数较强，地价房价节节攀升 １ 投资增幅稳定，业界信心较强 去年１－１１月珠海房地产开发投资继续保持增长，占固定资产投资比例为２３．７％，近几年该比值基本保持在２３％的平均水平，投资增幅稳定，显示了业界对珠海房地产市场的信心。 ２００６年“国六条”颁布后，珠海房地产市场也出现了短暂的观望期，第三季度出现供大于求的现象。但情况很快有所好转。 １０月，南屏一宗地块的拍卖吸引了包括新加坡凯德置地、香港和记黄埔、中海地产、中信华南、雅居乐、万科等９家中外富有实力的发展商参与竞拍。结果，该地以高达每平方米３５１０元的楼面地价成交。 １１月，拥有全球最大房地产和基础设施投资机构的德意志银行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城项目５０％的股权，这是海外基金首次在珠海地产项目控股。 珠海地王诞生和海外基金入驻珠海房地产，表明珠海已经有了较为健康成熟的房地产市场，也说明珠海房地产未来发展的潜力很大。 ２ 市场消化较快，价格持续上涨 据统计，２００７年珠海楼市的供应量总体上比２００６年将有一定幅度的增长。初步统计２００７年全市各区域将可能推出的新增供应量约２２０万平方米，加上２００６年未消化的存量，总供应量可能达到３００万平方米。其中拱北供应量下降明显，而吉大、香洲、新香洲供应量大增，成为２００７年的市场热点区域。市场消化速度较快，住宅市场供求整体保持均衡。 即使上半年出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，房价上涨的趋势并没有受到影响，珠海房价一路走高。 虽然房价涨得比较快，但主要是许多具有良好品牌的开发商转战珠海，提升了珠海楼盘的档次和影响力；其次高品质的海景项目、别墅项目，它们的价值主要基于稀缺性与未来城市价值。在这两大因素的推动下，珠海的楼价有了一定的升幅。 ３ 本地需求主导，外地客户渐增 有统计数据显示，珠海五成以上商品房由本地人群消费，外地客户购房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳台）客户２００６年的比例为１０．９１％，成交金额比例却达到１７％，高档项目的外销市场潜力较大。 珠海 ＶＳ 深穗：收入差别不大，房价相差悬殊 珠海一般住宅的售价不断上升，其中的重要原因即为受到澳门地区楼价的推动。即便如此，作为位于广东省经济发展前列的珠海市，整体住宅售价水平仍大幅落后于广州、深圳。 根据统计数据显示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和广州不相上下，也接近深圳的水平。１０月我市商品住宅交易价格为４０９８元／平方米，比９月上涨６．２１％，其中香洲区价格为４９５８元／平方米。价格上涨的同时，交易面积和交易金额（交易量）环比下降３０％左右。市统计局和市房地产登记中心联合发布了１０月房价。香洲、斗门和金湾商品住宅交易每平方米价格分别为４９５８元、２２０７元、１８００元，其中香洲区价格环比上涨最多，比９月上涨６．８％，成为拉动全市房价上涨的主因。预购价格方面，全市预购价格为４９０５元／平方米，其中香洲、斗门、金湾每平方米价格分别为５５７０元、２６１６元和２４８７元。 深港ＶＳ 珠澳：珠澳发展可借鉴深港的融合模式 在东岸，得益于亚洲最大的金融市场之一香港的带动，结合自身竞争力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并维持强劲升幅。深圳ＧＤＰ过去５年增长９１％，深港两地逐步交融。 在西岸，由于旅游博彩业的飞速发展，澳门在过去５年取得极大经济成就， ＧＤＰ增长率惊人，与之紧邻的珠海也随之获益，过去五年间ＧＤＰ总量增长８３％。 深圳在香港的带动下，ＧＤＰ实现大幅度上升。但深、港经济规模宏大，而深圳逐渐羽翼丰满，在工业、港口业多方面与香港分庭抗礼，故两地在融合中也有竞争。对比之下，珠澳两地经济规模较小，产业也集中，澳门面积小，形势逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的协助，两城市相互依赖的程度长远而言将较深港更为强烈；澳门市中心与珠海的距离，远较香港／深圳为近，相互融合的速度将比深圳更快。 参考深港例子，珠海势必在澳门的带动下获得更大发展空间，珠澳人均ＧＤＰ比例与深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空间更为可观。 澳门和珠海的楼价差距更大，造成澳门人士购买珠海物业的动力更强；珠海的豪宅区（吉大、拱北沿海地区）与澳门豪宅区直接相望，心理感受和实际居住环境之距离较香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳门地区楼价分别落后深圳、香港地区甚远，但以人均计经济消费实力已接近，珠澳楼价上升空间较大。 珠海 ＶＳ 澳门：澳门经济强增有望提升珠海楼价 在澳门经济的第一波起飞期，以澳门为首的买家购买珠海物业平均单价接近６０００元／平方米，抛离其他珠海买家，尤其是以拱北口岸附近地区、吉大滨海地区等区域率先受惠。预计在澳门经济的第二波起飞期，投资珠海物业将增长２倍以上，市场占有份额则扩大到２０～２５％，个别项目可占超过５０％。 参考深圳、香港相邻地区价格比例逐渐缩小到１∶１．５～２之间的例子，而目前珠海与澳门价格差距在３倍左右，故珠海近关口地带及豪宅楼盘价格有相当大的空间，以此推算，珠海近关口地带及豪宅楼盘价格在２００７～２０１２年前后也会逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，较目前可望有６０～８０％的增长。 在近关口地带及豪宅楼盘价格上升的带动下，珠海整体更广泛地域一般住宅也将随之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳门人士所能推动，主要仍受国内买家影响，故升幅将不如豪宅物业。预计将达到８０００～１２０００元／平方米的水平，与澳门一般住宅价格保持在１∶２～２．５之间。 随着海、陆、空立体化交通网络的完善，随着本地经济的高速发展，随着ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角经济战略的稳步推进，珠海区位优势进一步凸显，整个城市正在发生日新月异的变化。近年来，珠海宏观经济总量、人均消费支出、旅游经济等各项指标一次次地攀上历史高位，而房地产市场也随着整体环境的变化，渐入佳境。房地产市场的供应与需求，销量与价格，一直保持着稳中有升的良性发展态势。